Streifgelände

Streif Gelände – Mieten/Pachten/Nebenkosten – Beheizung – Erschließung

Seitens des Vorsitzenden der AG Finanzlenkung, dem SPD-Fraktionsvorsitzenden, wurde per 26.11.2014 zu Miet- und Pachtverträgen Folgendes an die Gemeindeleitung gerichtet:

• Die Ortsgemeinde Vettelschoß verfügt über einen umfangreichen Immobilienbesitz der zum Teil vermietet bzw. verpachtet ist. Für 55 Objekte liegen Miet-/Pachtverträge vor. Die Einnahmen daraus fließen dem Gemeindehaushalt zu.

• Die Arbeitsgruppe Finanzlenkung (AG Fin) hat die Miet- und Pachtverträge gesichtet und ausgewertet.

• Ein Teil der Objekte wird den Nutzer – hier ausschließlich Vereine und/oder Gruppierungen, die sich der Traditionspflege oder dem kulturelle Leben in der Gemeinde verschrieben haben – zu symbolischen Beträge von unter 10,00 € Jahresmiete überlassen. Diese Verträge sind in der Regel langfristig geschlossen.

• Alle Verträge – bis auf einen – enthalten Klauseln (Wertsicherungsklausel), in denen Verfahren zur Anpassung der Miete und der Nebenkosten (NK) geregelt sind. In 51 von 55 Verträgen sind die Regelungen detailliert ausformuliert.

• Bei einem Teil der Verträge sind Fristen bis zu einer ersten möglichen Mieterhöhung vereinbart worden. Diese Fristen erstrecken sich bis zu 10 Jahren.

• In 21 Fällen wird eine Mieterhöhung an die Entwicklung des Verbraucherindex, herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gekoppelt. Wann eine Mieterhöhung real erfolgt, unterliegt jedoch zusätzlich individuellen Vereinbarungen. In diesem Zusammenhang wurden sechs verschiedene Varianten identifiziert.

• NK werden als Pauschale erhoben. Es ist jedoch regelmäßig festgeschrieben, dass sie anhand der tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet werden, z.T. erst nach einer vereinbarten Frist.

• Mit Ausnahme eines Falles, sind in den letzten Jahren weder die Mieten, noch die NK erhöht worden.

• Eine jährliche Nebenkostenberechnung liegt für keinen Vertrag vor.

• Einen Kontrollliste, in der mögliche Termine für eine regelmäßige Prüfung der Verträge überwacht wird, liegt in der OG nicht vor. Ob eine derartige Liste bei der VG Linz geführt wird, ist nicht bekannt.

Bewertung

• Die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträge stellt eine nicht unbedeutende Einnahmequelle

für die Gemeinde dar. Zumal die Einnehmen keinem Umlageverfahren unterliegen.

• Der Verzicht auf Mieterhöhungen über Jahre hinweg hat der Gemeinde finanzielle

Nachteile eingebracht.

• Der Verzicht auf die jährliche Berechnung der NK hat ggf. ebenfalls zu finanziellen

Nachteile geführt, da keine Kenntnisse darüber vorliegen, ob die erhobenen NK-Pauschalen

die tatsächlichen Kosten decken.

• Der Verzicht auf die Führung einer Kontrollliste leistet den o.g. Nachteilen Vorschub.

Empfehlung

• Unverzügliche Prüfung/ Überarbeitung aller Mietverträge mit dem Ziel, wo möglich den

Mietzins an die aktuelle Entwicklung anzupassen.

• Erfassung der tatsächlich anfallenden NK und Umlage auf die Mietobjekte.

• Führen eine Kontrollliste, die gewährleistet, dass die Verträge einer regelmäßigen Überprüfung unterzogen werden.

• Auftrag an die Verwaltung die o.g. Maßnahmen zu realisieren.

aus Statement und Fragen der SPD-Fraktion in der Gemeinderatssitzung am 23. Aug. 2017 zur Rechnungsprüfung HH 2016

„Es ist keine Überprüfung und ggfs. notwendige Erhöhung der Nebenkostenpauschale erfolgt. Bislang zahlen die Mieter/Pächter  pauschal 1,00 Euro in den Hallen und 0,25 Euro für Freiflächen pro Quadratmeter. Diese pauschalen Nebenkosten wurden seinerzeit durch Ratsbeschluss festgelegt. Mittlerweile haben sich jedoch Änderungen ergeben wie die Außerbetriebnahme des Heizsilos und die deutliche Erhöhung der Gebäudeversicherung. Wir befürchten, die Gemeinde zahlt drauf. Bislang geschlossene Mietverträge der Gemeinde (so hat eine Überprüfung der Finanzlenkungsgruppe erbracht) sind in Bezug auf die Nebenkosten nicht einheitlich gefasst, manche besagen, die Nebenkosten werden alle zwei Jahre überprüft und angepasst, bei anderen wird man ggfs. auch neue, angepasste Verträge abschließen müssen. Man muss es aber angehen. Eine Überprüfung ist überfällig.

Selbst die Neuvermietungen in 2016 (und 2017) wurden mit obigen pauschalen Nebenkostensätzen getätigt, ohne vorher die Deckung der tatsächlichen Kosten zu überprüfen.

Zu Nebenkosten zählen: Heizung, Wasser, Strom, Abwasser, DSL/Telefon, Abfall (insofern dies nicht gesondert vom Unternehmen geleistet wird), Grundsteuer, Reinigung, Wartungen (Aufzug, Heizung…), Bauhofverrechnung/Hausmeistertätigkeit.

Knapp 150.000 Euro waren für das Streifgelände an das Abwasserwerk an Ablösesumme zu zahlen. Diese Kosten wurden bislang – nach unserem Kenntnisstand, zumindest gibt es keinen Ratsbeschluss hierzu – weder in eine neue Miethöhe eingepreist noch beim Verkaufspreis berücksichtigt.“

Zu den festgestellten Einnahmeausfällen Brand/Wiederaufbau Streifhalle in Höhe von 68.000 Euro ergaben sich für die SPD-Fraktion folgende Nachfragen:

• Warum dauerte die Abwicklung des Brandschadens 29 Monate? Wurden – und wenn ja welche – Maßnahmen ergriffen, um  die Abwicklung  zu forcieren?

• Warum wurde der Gemeinderat über den monatlichen Gesamtbruttoausfall in Höhe von rund 4.700,00 Euro nicht informiert?

Diese Fragen wurden nicht beantwortet.

Zur Hackschnitzelheizung Streif-Gelände wurde per 14.03.2015 seitens des Vors. der AG Finanzlenkung, dem SPD-Fraktionsvorsitzenden folgendes an die Gemeindeleitung gesandt:

„Mit dem Erwerb des Streif-Geländes ist auch die Hackschnitzelheizung in das Eigentum der

OG Vettelschoß übergegangen. Die Anlage wurde von der Firma Streif installiert und diente

neben der zentral Versorgung des Verwaltungsgebäudes, der Hallen und der Wohnheime „Im

Alten Hohn“ 24/24a mit Wärme und Warmwasser offensichtlich auch der Entsorgung von

nicht mehr brauchbaren Schalungshölzern u.ä. Kosten für die Entsorgung konnten so reduziert

werden.

Die Halle 16 ist nicht mehr an das Fernwärmenetz angeschlossen. Hier hat Streif nach dem

Verkauf des Geländes an die Gemeinde und der Rückanmietung der Halle eine Insellösung

geschaffen.

Zwischenzeitlich wurde auch des Gebäude Erlenweg 3 an die Fernheizung angeschlossen.

Durch diese Maßnahme sollten Kosten, die aus dem Betrieb der dort installierten Ölheizung

entstehen verringert werden. Dazu wurde die Fernwärmeleitung von den Wohnheimen „Im

alten Hohn“ entsprechend verlängert.

Gleichzeitig wurde das Gebäude an die örtliche Gasleitung angeschlossen.

Die Heizung im Erlenweg wird derzeit (März 2015) durch eine Gasheizung ersetzt, da die

bisher betriebene Ölheizung ausgefallen ist und wirtschaftlich nicht mehr repariert werden

kann.

Die Hackschnitzelheizung besteht aus einem Vorratssilo, der Brenner- und Kesselanlage sowie einer Anlage zur Aufbereitung des Brennstoffs (Holz). Diese dient dazu, das verfügbare

Holz zu zerkleinern (zerhacken), so dass es in der Anlage verfeuert werden kann. Die Zerkleinerung erfolgt maschinell, jedoch muss das Holz im Vorfeld manuell auf eine Größe reduziert werden, die durch die Hackanlage verarbeitet werden kann. Als Brennstoff für eine

Hackschnitzelheizung kommen u.a. Sägespäne, Sägerestholz, Rinde, Waldhackgut, unbehandelte Resthölzer und/oder Pellets in Frage. Der Preis für konfektionierte Hackschnitzel

liegt bei vergleichbarer Heizleistung kontinuierlich deutlich unter dem von Heizöl, Gas und

Pellets.

Die Heizungsanlage ist technisch einsatzbereit, entspricht jedoch derzeit nicht mehr den gesetzlichen Bestimmungen. Die erlaubten Feinstaubwerte der Anlage liegen um ein Mehrfaches über der derzeit gültigen gesetzlichen Norm, was den Einbau von Feinstaubfiltern erforderlich macht, mit denen die gesetzlich vorgegebenen Werte erreicht werden können.

Die Anlage wurde durch die SGD Nord aufgrund einer Anzeige gesperrt. Die Anzeige bezog

sich auf die Verwendung von nicht erlaubten Brennstoffen.

Für die Hackschnitzelheizung besteht eine Redundanz in Form einer fossil (zzt. Öl) befeuerten Heizung im Verwaltungsgebäude Streif, um Ausfallzeiten zu kompensieren. Die redundante Heizung kann die Beheizung der Hallen auf dem Streifgelände übernehmen. Gem. Internetrecherche ist eine Redundanz obligatorisch. Hackschnitzelheizungen unterliegen regelmäßig Wartungszyklen die eine Abschaltung der Anlage über einen längeren Zeitraum erforderlich machen. Als Beispiel sei hier die zyklische Erneuerung der Brennkammer sowie

die Erneuerung von Verschleißteilen an Förder- und Hackanlage angeführt. Hinzu kommen

Reparaturen an Förder- und Hackanlage. Basierend auf einer Aufstellung, die dem Bauausschuss am 08.10.2014 zu den Unterhaltungskosten „Streifgelände“ vorgelegt wurde, mussten

im Zeitraum 2011 bis Oktober 2014 für Wartung und Reparaturen der Anlage ca.

110.000.- € aufgewandt werden.

Die OG Vettelschoß verfügt nicht über ein beständiges Holzkontingent analog zur Fa. Streif.

Es wird derzeit von der Annahme ausgegangen, dass Holzabfälle (z.B. Paletten) von umliegenden Unternehmen kostenlos beschafft werden können. Die Firmen würden in diesem Fall

Einsparungen bei Entsorgung erzielen.

Im HH 2015 sind unter 11.40.01 (88000-50130) 250.000 € für ein „Energiekonzept Streifgelände“ eingestellt. Dahinter verbirgt sich die erforderliche Modernisierung der Hackschnitzelanlage, u.a. Einbau der Feinstaubfilter, Erneuerung der Brennkammer durch ein Modell

mit längere Lebensdauer, Erneuerung der Steuerelektronik.

Für einen Teil der vermieteten/ verkauften Immobilien ist die zentrale Beheizung integraler

Bestandteil der Verträge.

Bewertung

• Hackschnitzelheizungen gelten zzt. – bezogen auf den Brennstoffpreis – als günstigste Heizungsvariante.

• Darüber hinaus gelten sie als CO2 – neutral. Allerdings sind hierbei Ernte, Bearbeitung sowie Transport des Holzes nicht berücksichtigt.

• Die Emissionen von Kohlenmonoxid, flüchtigen organischen Kohlenwasserstoffen, Stickoxiden und Staub in den Rauchgasen liegen über denen von Heizöl- oder Gaskesseln.

• Auch nach einer Modernisierung der Hackschnitzelanlage müssen weiterhin redundante

Heizungsanlagen vorgehalten werden. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein

Teil der Immobilien mit der Maßgabe einer zentralen Beheizung vermietet wurden.

• Ein kontinuierlicher Zufluss von Brennstoff (Holz) ist nicht sichergestellt und basiert derzeit

auch Annahmen.

• Da das Holz manuell, d.h. durch Einsatz von Personal aufbereitet wird, entstehen zusätzlich

Lohnkosten.

• Trotz Modernisierung sind auch zukünftig Wartungsarbeiten sowie zyklische Erneuerungen

der Anlage notwendig, deren Kosten sich z.T. im fünfstelligen €-Bereich bewegen. Die Zyklen werden sich dabei allerdings ggü. dem aktuellen Stand verlängern.

• Wartungskosten liegen regelmäßig über denen von Gas- oder Ölheizungen.

• Sowohl für den Erlenweg 3 als auch für das Streifgelände müssen Redundanzen vorgehalten

werden. Im Erlenweg 3 wird zzt. eine Gasheizung installiert, für das Streif-Verwaltungsgebäude steht dieser Schritt noch aus, ist aber absehbar, da die dortige Ölheizung ein Alter analog dem Alter der Anlage im Erlenweg aufweist. Die Kosten hierfür sind im Gesamtkontext zu sehen.

Empfehlung

• Die AG Finanzen empfiehlt vor einer Investition die Hackschnitzelheizung einer neutralen

Begutachtung zu unterziehen.

• Das Gutachten muss Aussagen darüber liefern,

a) ob die Anlage mit den vorhandenen Mitteln soweit hochgerüstet werden kann, dass sie

die aktuellen gesetzlichen Anforderungen langfristig erfüllt,

b) unter welchen Bedingungen die Anlage zukünftig wirtschaftlich betrieben werden kann,

c) ob die Anlage auch dann wirtschaftlich betrieben werden kann, wenn Brennstoff gekauft

werden muss,

d) welche ständigen Kosten durch den Betrieb der Anlage entstehen,

e) welche Alternativen es für die Gemeinde gibt (hier war seitens der SPD mehrfach ein Blockheizkraftwerk für StreifGelände, Erlenweg, Wohnheime und evtl. Gewerbegebiet Famersheck angeregt worden)

f) ob Fördermittel in Anspruch genommen werden können.

Die SPD – Fraktion hat am 29.01.2017 um die schriftliche Beantwortung einiger offener Fragen angefragt, die am 30.03.2017 beantwortet wurden, u.a.

„Seit Ende 2014 ist die Hackschnitzelheizung auf dem Streifgelände aufgrund technischer Defizite stillgelegt. Eine Wiederinbetriebnahme ist erst nach umfangreichen technischen Änderungen und Reparaturen möglich.

Zur Beseitigung der Defizite wurden bereits in den Haushalt 2015 250.000 € unter der Bezeichnung „Energiekonzept Streif“ eingestellt. Damit sollten die erforderlichen Modernisierungen finanziert werden. Zuvor sollte jedoch auf Vorschlag der AG Finanzlenkung untersucht werden, ob ein Weiterbetrieb langfristig überhaupt wirtschaftlich möglich ist. Welche Maßnahmen wurden bisher durch die Gemeindeleitung ergriffen? Wurde eine Untersuchung eingeleitet? Welche belegbaren Erkenntnisse gibt es hinsichtlich einer wirtschaftlichen  Weiternutzung?“

➢ Antwort über FB 3 VG Linz

Die ehemals von der Firma Streif betriebene Holzhackschnitzel-Heizungsanlage, Baujahr 1991, war auf Grund technischer Defekte außer Betrieb genommen. Im Rahmen der Prüfung der Anlage wurde auch die behördliche Zulassung zum Betrieb der Heizungsanlage überprüft.
Dabei hat sich ergeben, dass die Firma Streif seinerzeit als holzverarbeitender Betrieb die Erlaubnis hatte, sämtliche anfallenden Holzreste, auch belastete Hölzer bis zur Klasse A I und A II in der Anlage zu verbrennen. Durch die Veräußerung der Anlage an die Ortsgemeinde Vet telschoß ist diese Betriebserlaubnis erloschen. Eine Übertragung bzw. neue Erteilung der Zulassung auf die Ortsgemeinde Vettelschoß zu den gleichen Betriebsbedingungen ist rechtlich nicht möglich. Beim Weiterbetrieb der Anlage durch die Ortsgemeinde wäre nur noch die Verwertung von unbelasteten Hölzern zulässig gewesen. Dies hätte dazu geführt, dass neben den Kosten für die Sanierung der Anlage in Höhe von ca. 250.000,00 € (Elektrofilter: 125.000 €, Brenner: 80.000 €,  Schamotten: 20.000 €) künftig auch noch Personal erforderlich wäre für die Vorsortierung des Holzes, die Bestückung und Betrieb der Schredderanlage einschließlich kleinerer Wartungsarbeiten . Darüber hinaus ist mit erheblichen jährlichen Kosten für regelmäßige technische Überprüfungen und Wartung der Anlage zur rechnen. Ebenso sind aufgrund des Alters der Anlage regelmäßig Reparaturen bzw. die Erneuerung von Anlagenteilen zu erwarten. So sind die Schamottensteine alle 2 – 4 Jahre komplett zu erneuern (Kosten derzeit ca. 20.000 €). Auf Grund dessen und unter Berücksichtigung, dass neben dieser Holzheizung mit eingeschränktem Betrieb zusätzlich zur Sicherung der Spitzenzeiten oder der Ausfallzeiten der Heizung eine Ersatzheizanlage vorzuhalten ist, wurden die erforderlichen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten an der Holzhackschnitzel-Heizungsanlage nicht beauftragt.

Warum wurde der Gemeinderat nicht einbezogen und informiert, s. Schreiben AG Finanzlenkung?

Stellungnahme SPD zur Antwort FB 3:

„Unverantwortlich, dass im Vorfeld so viel gutes Geld an Reparaturen und Wartung (über 100.000,00 Euro) in diese Silo-Technik ohne vorherige Wirtschaftlichkeits-/ Machbarkeitsprüfung gesteckt wurde. Schade, dass neue Zuleitungen von der Siloanlage zu den Gebäuden im Erlenweg verlegt wurden, die nun nicht mehr genutzt werden. Schade, dass die Möglichkeit einer zentralen Heizung (Blockheizwerk) für das gesamte Streifgelände und die Gebäude im Erlenweg nicht frühzeitig geprüft wurde (Zuleitungen waren ja vorhanden), bevor in den Gebäuden neue dezentrale Gasheizungen samt Gaszuleitungen errichtet wurden.
Nun ist der Zug abgefahren, Fakten wurden geschaffen. Viel Geld, teilweise sinnlos, auf jeden Fall ohne vorherige Wirtschaftlichkeitsberechnung, ausgegeben. Stellt sich nun die Frage, was passiert mit der stillgelegten Siloanlage?“

Erschließung Streif-Gelände

Im Aug 2011 forderte die SPD erstmals, dem Rat den Plan der Ver-/Entsorgungsleitungen und das Gesamtkonzept für das Gelände vorzulegen, Anfang 2013 wurden konkrete Fragen der SPD-Fraktion zur Erschließung des Geländes und zu Ablösezahlungen an das Abwasserwerk an Ortsbürgermeister und VG-Verwaltung gerichtet, jedoch nicht beantwortet. Eine hohe Ablösesumme (rund 150.000,00 Euro) wurde mittlerweile an das Abwasserwerk gezahlt, Erschließungskosten angekündigt, ohne diese zu präzisieren. Mit all diesen ungeklärten Fragen wurden Grundstücke auf dem Streifgelände als „voll erschlossen“ zu Lasten der Ortsgemeinde verkauft.

Diese Praxis wurde mittlerweile gestoppt, ein Erschließungskonzept mit Kostenangaben liegt dem Gemeinderat bis heute nicht vor, ständige Nachfragen der SPD blieben unbeantwortet.